主要設備から推定した土地価値の算出方法と制約

有価証券報告書に記載された主要設備の土地面積と、周辺の公的地価情報を結び付ける参考推定の対象範囲、算出手順、制約を説明します。

対象範囲

EDINETの有価証券報告書から構造化して取得できた国内の主要設備のうち、所有面積、所在地、用途を確認でき、公的地価の比較地点を選べた土地だけを対象にします。賃借地、国外設備、複数地域の一括開示、面積や所在地を確認できない設備は数値推定の対象外です。

開示主要設備を対象とするため、会社が保有する全不動産を網羅しません。建物価値も含みません。

所有面積として開示された平方メートルを優先し、千平方メートル単位の開示は丸めを伴う情報として区別します。所在地は国土交通省の街区レベル位置参照情報、大字・町丁目レベル位置参照情報へ照合します。

照合した座標は街区または町丁目の代表点であり、敷地や筆界の正確な位置を表すものではありません。

条件に合う比較地点の単価について、q25、加重中央値、q75を求め、選択した土地面積へ適用します。表示する範囲はq25からq75、中央値は加重中央値に対応します。

大規模画地、時点、道路条件、駅距離、敷地形状による個別補正は行いません。正式な不動産鑑定ではありません。

参考度AからDは、比較地点数、位置の細かさ、地価のばらつきなど、利用できた根拠の状態を示します。Dは参考度が低い推定です。Eは数値推定を行っていないことを示します。

処理状況には、推定ありのほか、面積情報を利用できない、所在地を特定できない、比較地点が不足しているなどの理由を表示します。

大阪市中央区の限定された100点を使ったleave-one-out検証では、95点を選択でき、比較地点不足が4点、対象となる比較地点なしが1点でした。選択された点のmedian APEは約49.6063%、q25–q75区間のcoverageは約28.421%です。

この結果は限定されたcorpusでの検証値です。このcorpusだけで全国の推定精度を保証するものではありません。

主要設備と面積はEDINETの有価証券報告書、位置の照合は国土交通省の位置参照情報、地価と取引価格等は不動産情報ライブラリを使います。

このサービスは、国土交通省の不動産情報ライブラリのAPI機能を使用していますが、提供情報の最新性、正確性、完全性等が保証されたものではありません

出典：国土交通省不動産情報ライブラリ
「地価公示・地価調査のポイント」等をもとにstock-chan.comが加工